분쟁으로 지연된 장기미등기···억울한 과징금 처분 피하려면

부동산을 매수한 뒤 소유권이전등기를 장기간 마치지 않을 경우 부동산실명법에 따라 장기미등기자로 분류돼 과징금이 부과될 수 있다. 다만 매도인과의 권리 분쟁 등으로 인해 등기 이전이 현실적으로 불가능했던 경우라면 예외가 인정될 가능성이 있어 법률적 검토가 필요하다는 조언이 나온다.

현행 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 부동산 거래의 투명성을 확보하고 투기 및 탈세를 방지하기 위해 매매대금 지급이 완료된 날부터 일정 기간 내 소유권이전등기를 하지 않은 경우 장기미등기에 따른 과징금을 부과하도록 규정하고 있다. 그러나 실제 거래 현장에서는 매매대금 지급 여부를 둘러싼 분쟁이나 매도인의 협조 거부 등으로 등기 절차가 지연되는 사례도 적지 않다.

이처럼 과징금 부과의 적법성을 판단할 때 핵심 쟁점은 부동산실명법상 '반대급부의 이행이 사실상 완료됐는지' 여부다. 이는 단순히 시간이 경과했다는 의미가 아니라 매수인이 약정한 대금을 모두 지급해 언제든 소유권이전등기를 청구할 수 있는 객관적인 상태에 이르렀는지를 의미한다.

예를 들어 매수인이 매매대금을 모두 지급했음에도 매도인이 추가 금액을 요구하거나 대금 수령 자체를 부인하며 등기에 필요한 서류 교부를 거부하는 경우에는 매수인이 단독으로 등기를 이전받기 어려운 상황이 발생할 수 있다. 이 같은 사정은 장기미등기 과징금 부과의 적법성을 판단하는 데 중요한 요소가 될 수 있다.

실제 법원은 최근 관련 사건에서 매도인이 대금 지급 사실을 부인하며 장기간 등기 이전을 거부한 사안에 대해, 민사소송을 통해 매수인의 권리가 확정되기 전까지는 매수인이 사실상 단독으로 등기를 신청할 수 없는 상태였다고 판단했다. 특히 매매대금 채권의 소멸시효가 완성됐다는 사정만으로 곧바로 부동산실명법상 '반대급부의 사실상 완료' 상태로 볼 수는 없다고 판시하며 과징금 처분을 취소했다.

재판부는 매수인이 등기를 하지 못한 원인이 단순한 지연이 아니라 법률상·사실상의 장애에 있었던 만큼 이를 장기미등기 의무 위반으로 평가하기는 어렵다고 봤다. 이는 부동산실명법의 입법 목적이 명의신탁이나 투기성 거래를 규제하는 데 있는 만큼, 실제 권리관계 분쟁까지 일률적으로 제재 대상으로 삼아서는 안 된다는 취지로 해석된다.

법무법인 대륜 신효상 변호사는 "장기미등기 과징금은 모든 등기 지연에 일률적으로 적용되는 것이 아니라, 등기가 지연된 원인과 실제 권리관계를 종합적으로 살펴야 한다"며 "매도인의 협조 거부나 권리 분쟁 등으로 등기가 불가능했던 사실이 객관적으로 입증된다면 과징금 처분이 취소될 가능성도 있다"고 설명했다.

이어 "행정청 역시 형식적인 기간 계산에만 의존하기보다 실제 거래 경위와 분쟁의 실질을 면밀히 검토할 필요가 있다"며 "억울하게 장기미등기 과징금을 부과받은 경우에는 관련 자료를 충분히 확보한 뒤 행정소송 등 적절한 법적 절차를 통해 권리를 구제받는 것이 중요하다"고 조언했다.

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